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金融行政最前線 アパートローン監督強化でプチバブル終焉

皆さんこんにちは、税理士の松永です。

今回は、急増するアパート・マンション建設向け融資に陰りが見え始めたというのがテーマです。

金融行政最前線 モニタリング調査結果に金融庁、日銀が憤慨 アパートローンに鉄槌!

金融庁や日銀が、急増するアパート・マンション建設向け融資(アパートローン)に憤慨している。

日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によれば、2016年の銀行・信用金庫による不動産融資は対前年対比15.2%増とバブル期並となり、不動産業向け以外の伸び率は低水準に留まった。数字が異常なプチバブル様相を示す。

問題は、その内容だ。増加分の約3割を1件あたりの融資額が小さい「個人による賃貸業向け貸出」(アパートローン)が占めている。「少子高齢化が進んでいるのに、地方でも単身者向けを中心としたアパート建設ラッシュが発生したが、借り手はどこにいるのか?」(メガバンク幹部)

相続税対策が引き金

15年1月の相続税増税が、アパートバブルのはじまり。相続税の非課税枠が4割引き下げられたことから、地主・富裕層が一斉に節税に走り出した。早い話が1億円の現金のままだと最高税率55%の相続税の対象となるが、もしこの1億円でアパートを建設すると、相続税評価額が半分の5千万円程度に下がる。

税制改正により相続税の課税対象者は増税前に比べ急増し、15年の東京局管内における課税対象は12.7%(対前年比5.2%増 国税庁統計)となった。「アパートローンを利用するオーナーのほとんどが土地持ちの富裕層。資産運用と節税対策をセットにした実需を伴わない貸し出しが急増している」と銀行幹部はいう。

これをエスカレートさせたのが16年2月の日銀のマイナス金利政策だった。アパートローン利用者の大半は土地持ちの資産家だから、融資判断が極めて容易。このため金融機関が殺到し、「いまや当初固定⒑年型の金利貸出で1%を切る融資は当たり前になっている。」(メガバンク幹部)これに便乗した住宅メーカーが都市部に住む高齢の資産家を狙って「節税になり想定利回りが高い。ほぼゼロ金利で融資が受けれれる」とアパート建設ブームを囃し立てた。

不動産バブルの発生を恐れる金融庁は昨秋、金融機関のアパートローンの実態調査に乗り出した。結果、アパートローンの貸し出しは不動産事業者が金融機関に持ち込むケースがほとんどであることが判明。「金融機関は住宅メーカーの言いなりになって融資をつけているだけ。顧客ニーズや貸し出し実行後のアパート経営がうまく回っているかのモニタリングはなおざりになっている」(幹部)と金融庁を憤慨させた。

日銀も昨年10月に発表した「金融シムテスレポート」でアパートローンに警鐘を鳴らした。一部地域で賃貸住宅の空室率が高まっていることを踏まえ、地銀や信用金庫に入口審査と途上与信の強化を求めた。目下のところは晩婚化・高齢化で貸家戸数が増加しているが、20年以降は本格的に世帯数の減少が見込まれ、空室率が跳ね上がるのは目に見えている。(月肝ACTA)

今後は、アパートローンを活用した不動産投資は厳しい状況になることが予想されますね。

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